건축시공, 부동산개발을 하다보면, 자주 쓰는 비유가 있다. 바로 ‘풀옵션소나타와 깡통 그랜저’ 이야기이다.  때는 바야흐로 2014년.. 2008년 금융위기 이후 아직 부동산 온기가 돌기 전인 시점의 송도에서 있었던 기억이다. 당시, 송도지역에 주상복합 현장에 있었을 때, 부동산 한파로 인해 낮은 가격으로 분양을 하여 완판이 된 현장의 공무팀장을 맡고 있었다.  당시는 분양권 전매가 자유로웠던 시기였고 시공중에 손바뀜도 많은 시기였다.(실제, 70% 정도의 세대가 입주자 변경이 있었다..)  준공을 1년여 남은 시기 매주마다 입주자까페와의 미팅이 있었고 매번 반복적인 이야기가 오갔다.  바로, 인천의 강남인 송도에 이정도 수준의 주상복합 마감수준이 맞냐는 것이다.  사실 그럴 것이 송도를 국제도시로 만든다는 2000년 중후반 금융위기 전 고분양가로 분양을 했던 주변 단지들의 외부 파사드 및 내부마감을 보고 비교를 하는 입주자들의 입장을 모르는 것은 아니 나,  금융위기 이후 이전보다 20% 가량 낮게 분양을 하고(분양 며칠만에 완판이 되어 시행사에서는 낮게 분양한 것에 대한 나름의 고충이 있었다.) 그에 맞는 수준의 설계를 했기에 어떻게 보면 당연한   결과였을테다.  하지만, 실제 건설되는 건축물을 도면과 모형으로만 봤던 입주자들에게 실제 건축물이 외관이 보여지는 입주 1년 전, 실물이 보여지게 되니 이슈가 되기 시작을 한 것이다.   현장에 있는 다른 직원(공사, 안전, 품질, 관리…)들에게도 이런 고충은 다른 집 얘기로 생각되었고 혼자 매일밤 벙어리 냉가슴을 부여잡고 괜한 술잔만 들이키고 있을 때,  옆 현장 공무팀장님이 입주자 회의 때 하신 “마티즈 가격에 소나타를 달라고 하시는 것과 같습니다.” 라는 워딩이 아주 큰 파장을 일으켰다는 소식을 듣게 되었다.   아마, 답답한 나머지 하소연을 하셨을 테고, 상대방 입장에서는 더 화가나는 말이었을 테다. 물론, 이정도 까지는 아니지만 통상 소나타와 그랜저를 빗대어 얘기를 하는 경우가 많다. 차량의 경우 소나  타, 그랜저하면 바로 사양에 대한 이해가 된다. 하지만, 사실 그 차량이 가지고 있는 옵션의 수준에 따라 풀옵션 소나타가 깡통 그랜저보다 더 고가인 경우도 발생을 한다. 고가의 거래가 이뤄지고 미리 정해진 설계기준 및 SPEC에 따라 만들어지게 되는 부동산의 특성상 최초 계획 시에 모든 것을 소비자가 알기는 전문가가 아닌 이상 상당히 어렵다. 물론, 강남아파트와  강북아파트 라는 비교라면 얘기가 달라지겠지만… 또한, 같은 아파트 브랜드에서도 ACRO, THE H, 써밋등 그레이드를 더 높인 브랜드로 고급화를 추구하는 경우가 있다. 하지만, 역시나 그 브랜드를 다는 것은 마감,사양과 함께 위치라는 상징성이 함께 주어지는 것이다.   사실 부동산 투자 전문가들도 각 섹터별 공종별 내용을 들여다보면 건축물의 Spec과 상태가 어느정도 인지를 정확히 알기가 어렵다. 그러다 보니 전문용역사를 선정하여 ‘물리실사(Due Diligence)’를 실시하게 된다. 특히나 최근 여러가지 사유(부동산 공법제한, 공사비상승, 기존 임차인 재실요건 필요 등)로 인해 리모델링(대수선 등)을 검토하는 경우가 많은데, 이 때, 기존 장비는 재사용이 가능한지, 기계, 전기 간선설비라인은 재활용이 가능한지.. 기존 구조체의 설계하중이 신규 용도에 적합한지등 수많은 요소들을 검토하게 된다.   또한, 부동산 거래 시에 그 건축물이 가지고 있는 기본적인 Spec들에 대한 가치를 판단하기 위한 여러 요소들을 고려하게 된다.   아래는 챗 GPT 가 찾아준 각 섹터별 Spec 고려사항이다. 찾아보시면 쉽게 많은 정보를 얻으실 수 있을테지만.. 언제 기회가 된다면, 부동산 개발, 거래 시 각 섹터별로 고민해야할 주요사항. 같은 비용을 들여, 소나타보다는 기왕이면 그랜저의 가치로 인식될 수 있는 여러 요건들에 대해 서로 의견 나눠보는 것도 좋은 공부가 되지 않을까 싶다.     1. 주거용 건축물 (단독/다세대/아파트 등) 주요 고려사항: ·                채광 및 환기: 각 세대의 일조권, 자연채광 확보 ·                방음 성능: 벽체, 바닥 슬래브 두께, 차음재 성능 ·                주차 대수: 세대당 의무 주차대수 확보 ·                화재안전: 피난경로 확보, 스프링클러 및 감지기 설치 ·                에너지 효율: 단열재, 고효율 창호, 에너지 등급 고려 2. 업무용 건축물 (오피스, 업무시설)주요 고려사항: ·                층고 및 구조: 설비 배관, 천장 마감 고려한 충분한 층고 ·                엘리베이터 수: 이용자 수 대비 효율적인 승강기 배치 ·                네트워크 설비: 통신, 전산설비, 전력 백업 ·                조명계획: 작업 효율을 위한 적절한 조도 ·                에너지 절감 시스템: BEMS, 태양광, 고효율 HVAC 시스템 3. 상업시설 (마트, 백화점, 소매점 등)주요 고려사항: ·                유입 동선: 고객의 자연스러운 유입을 위한 출입구 위치 ·                피난 및 안전시설: 대형 인원 수용에 따른 피난 설계 ·                적재/하역 공간: 물류 동선과 주차장 분리 설계 ·                천장고: 개방감, 조명설비, 내부 인테리어 유연성 고려 ·                냉방/환기 성능: 인원 밀집도 고려한 설비용량 산정 4. 숙박시설 (호텔, 모텔 등)주요 고려사항: ·                방음: 벽체, 창호의 방음 성능 ·                피난계획: 층수와 수용 인원에 따른 피난동선 설계 ·                프라이버시 고려: 출입구 위치, 창호 배치 ·                위생 설비: 욕실, 배수, 하수처리 설계 ·                서비스 공간 확보: 세탁실, 청소실, 직원 전용 동선 등 5. 의료시설 (병원, 의원 등)주요 고려사항: ·                청결구역 분리: 청결/오염구역 분리 설계 ·                기계 설비: 무균실, 음압실, 공조 및 배기 시스템 ·                전력 백업: 정전 대비 UPS 및 발전기 ·                장비 하중 고려: MRI, CT 등 중량 장비 설치구조 ·                장애인 편의시설: 휠체어 동선, 승강기, 문 폭 등 6. 교육시설 (학교, 학원 등)주요 고려사항: ·                층고 및 채광: 교실의 쾌적한 학습환경 ·                음향 성능: 강의실, 강당의 음향 및 방음 ·                피난계획: 학생 수 대비 피난 거리 및 소방설비 ·                시설 접근성: 교직원/학생/방문자 동선 분리 ·                놀이 및 운동 공간: 운동장, 실내체육관 확보참고: 전반적으로 고려해야 할 공통 항목 ·                건폐율 및 용적률 ·                법정 주차대수 ·                구조 안전 (지진, 풍하중 등) ·                장애인 편의시설 ·                지역별 건축 관련 법규