최근 한국 건설업계는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실, 미분양 주택 증가, 공사비 급등 등 복합적인 요인으로 인해 전례 없는 유동성 위기에 직면해 있습니다.특히 우발부채의 현실화 가능성이 커지면서 건설사들의 재무 건전성에 대한 우려가 심화되고 있습니다. I. 서론: 건설업계 유동성 위기 진단 및 우발부채의 이해부동산 PF 리스크 심화는 시행사의 자금 조달을 어렵게 만들고, 브릿지론에서 본PF로의 전환 실패는 건설사의 재무 건전성을 압박하는 주요 요인입니다. 고금리 기조와 원자재값 상승은 사업성을 더욱 악화시키고 있으며, 사업 초기 은행권의 대출 기피로 인해 2금융권 의존도가 높아지는 경향이 있습니다. 미분양 주택 증가는 건설사의 현금 흐름을 직접적으로 악화시키는 요인으로 작용하고 있습니다. 특히 지방 아파트와 지식산업센터 등 상업용 부동산을 중심으로 미수금이 증가하는 주요 원인이 되고 있으며 , 부동산 경기가 추가로 하락할 경우 PF 보증과 미분양으로 발생할 수 있는 건설사들의 전체 손실 규모는 5조 8천억 원에서 8조 7천억 원에 달할 수 있다는 분석도 제기되었습니다. 또한, 공사비 급등은 건설사의 수익성을 훼손하고 , 미청구 공사비와 공사 미수금 증가로 이어져 자금 회수를 지연시키고 있습니다. 이러한 상황에서 건설업계가 직면한 문제는 단순히 개별적인 위험 요소들의 합이 아닙니다. 공사비 상승으로 인한 수익성 악화는 우발부채의 현실화 가능성을 키우고, 동시에 미분양 증가는 미수금으로 이어져 현금 흐름을 더욱 압박하는 연쇄적인 구조를 형성하고 있습니다. 이처럼 상호 연결된 재무 및 운영상의 위험들이 복합적으로 작용하여 전체적인 재무 건전성을 빠르게 악화시키고 있습니다. 따라서 부분적인 해결책보다는 통합적이고 전방위적인 리스크 관리 및 유동성 확보 전략이 필수적입니다.   책임준공 의무는 천재지변 등 불가항력 사유를 제외하고 예정된 공사 기간 내에 건축물을 준공할 것을 대주단이 시공사에게 요구하는 약정입니다. 이러한 의무를 이행하지 못할 경우 채무인수 또는 손해배상 의무가 부여될 수 있습니다.이러한 우발부채가 현실화될 경우, 현금 흐름의 불일치가 발생하고 단기 차입금의 지속적인 차환이 필요해지며, 이는 추가 차입 여력을 소진시키는 결과를 초래합니다. 궁극적으로 건설사의 재무 건전성에 심각한 압박을 가하며, 주요 건설사의 평균 부채비율을 최대 192%, 순차입금 의존도를 최대 17.3%까지 증가시킬 수 있다는 분석이 있습니다.   현재 건설업계의 위험 노출은 기업별로 차별화된 양상을 보입니다.II. 현금 확보를 위한 다각적 자금 조달 방안A. 자산 효율화 및 비핵심 자산 매각 전략건설사들은 유동성 확보를 위해 보유 자산의 효율화 및 비핵심 자산 매각을 적극적으로 추진하고 있습니다. 이는 재무 구조 개선과 경영 효율화를 위한 전략적 결정이자, 안정적인 사업 운영을 위한 자구책 마련의 일환으로 평가됩니다.   주요 건설사들은 핵심 계열사 및 사업권 매각을 통해 대규모 자금을 확보하고 있습니다. GS건설은 GS이니마에 이어 GS엘리베이터 매각을 추진하고 있으며, 태영건설은 국내 1위 폐기물 처리업체인 핵심 계열사 에코비트 매각을 통해 약 2조 원대 자금 확보에 나섰습니다. 현대건설은 '힐스테이트 호매실' 지분 일부를 매각하여 900억여 원의 현금을 확보했으며, 신세계건설은 레저 부문 매각으로 1900억 원을 조달했습니다. 롯데건설 또한 본사 사옥 부지 매각을 포함한 1조 원 규모의 유동성 확보를 추진 중이며, 호텔 등 비핵심 사업 정리 및 2천억 원대 사업 포기도 확대하고 있습니다. 이러한 자산 매각은 단기간 내에 대규모 현금을 확보할 수 있다는 장점이 있지만, 장기적으로 기업의 핵심 역량이나 미래 성장 동력을 상실할 위험도 내포하고 있습니다. 특히 태영건설의 에코비트 매각 사례는 알짜 자산 매각이 불가피한 위기 상황의 단면을 보여줍니다.   자산 매각 외에 유휴 자산의 임대 및 개발을 통한 활용도 제고 방안도 중요하게 고려됩니다. 기업은 우선 조직 내 유휴 자산을 식별하고 분류하여 활성화 가능성을 판단해야 합니다. 이후 대체 용도를 탐색하거나 다른 회사와의 파트너십을 통해 유휴 자산을 활용할 수 있습니다.건설사들은 당면한 유동성 위기의 시급성과 보유 자산의 전략적 가치를 종합적으로 고려하여 매각과 활용 사이에서 균형 잡힌 접근 방식을 취해야 합니다.   B. 부채 발행 외 추가 자금 조달 방안매출채권 유동화 (자산유동화증권(ABS) 발행 등)매출채권 유동화는 건설사가 보유한 미래 현금 흐름을 현재화하여 유동성을 확보하는 효과적인 방안입니다. DL이앤씨와 현대건설 등 대형 건설사들은 임차보증금 반환 채권 유동화 등 보유 자산을 유동화하여 자금을 마련하고 있습니다. 이는 경기 불황기 자금 조달의 대표적인 수단으로 활용됩니다.   일부 건설사는 보유 공사대금 채권 및 공사대금 결제 계좌 예금 반환 채권을 유동화하여 대규모 자금을 조달한 사례가 있습니다. 이러한 유동화는 자산유동화증권(ABSTB) 발행을 통해 이루어지며, 이는 건설사의 재무제표 상 부채 부담을 줄이는 효과를 가져올 수 있습니다. 특히 건설사의 신용 보강 없이 매출 채권을 완전 매각(Book-off)하는 구조의 유동화증권 발행에 성공한 사례도 있어, 재무제표 상 부채 부담을 줄이는 동시에 기업의 재무 건전성을 개선하는 데 기여할 수 있습니다.   매출채권 유동화는 건설사가 미래에 받을 공사대금이나 기타 채권을 담보로 현재 자금을 조달하는 방식으로, 현금 흐름의 불확실성을 줄이고 유동성을 즉각적으로 확보할 수 있게 합니다. 이는 단순히 단기적인 자금 조달을 넘어, 기업의 자산 구조를 최적화하고 재무 비율을 개선하는 전략적 의미를 지닙니다. 특히 'Book-off' 방식의 유동화는 자산을 대차대조표에서 제거함으로써 부채 비율을 낮추고 신용도를 높일 수 있어, 향후 추가적인 자금 조달에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 건설사들은 자산 유동화에 대한 심층적인 이해와 금융 기관과의 긴밀한 협력을 통해 이러한 금융 기법을 적극적으로 활용할 필요가 있습니다.정부 및 공공기관 유동성 지원 프로그램 활용정부와 공공기관은 건설업계의 유동성 위기 극복을 위해 다양한 지원 프로그램을 제공하고 있습니다. 이러한 프로그램들을 적극적으로 활용하는 것은 건설사에게 중요한 자금 확보 방안이 됩니다. 정부는 건설경기 침체와 미분양 확대 등으로 자금 조달에 어려움을 겪는 건설사들에게 채권시장안정펀드(채안펀드)를 통한 회사채 매입, 산업은행 등으로부터의 추가 대출 및 보증을 통해 최대 13조 원 규모의 유동성 보강을 지원하는 방안을 내놓았습니다.   또한, 신규 사업에 대한 개발부담금 감면(수도권 50%, 비수도권 100% 감면 추진)을 통해 건설사의 재정적 부담을 줄여주고 있습니다. 이는 프로젝트 초기 비용 부담을 완화하여 사업 추진을 용이하게 합니다.정부 지원 프로그램은 특히 중소 건설사들에게 가뭄 속 단비와 같은 역할을 할 수 있습니다. 정부의 SOC 예산 상반기 집중 투입 전략은 건설업계 유동성 위기를 조기에 진화하려는 의지로 해석되며, 이는 건설사들이 단기적인 자금난을 해소하고 사업을 지속할 수 있는 기반을 제공합니다. 건설사들은 이러한 정부 및 공공기관의 지원책을 면밀히 검토하고, 자사에 적합한 프로그램을 적극적으로 신청하고 활용하여 유동성 위기를 극복해야 합니다.  III. 부채 이연 및 재무 구조 개선을 위한 기술적 방안A. 부동산 PF 대출 재구조화 및 만기 연장한국의 부동산 PF 구조는 사업 주체가 극히 적은 자본을 투입하고 건설사 등 제3자의 보증에 의존하여 부채만으로 사업을 추진하는 것이 문제의 핵심 원인으로 지적됩니다. 1997년 외환위기 직후 정부가 건설사 부채비율을 낮추라고 요구하면서 건설사가 직접 개발 사업을 시행하여 대규모 부채를 부담할 수 없어진 것이 PF 도입의 주요 원인이기도 했습니다. 이러한 구조는 브릿지론의 본PF 차환 문제와 같은 고질적인 어려움을 야기합니다.   부동산 PF 대출의 재구조화 및 만기 연장은 건설사의 유동성 위기를 완화하는 데 필수적인 기술적 방안입니다. 롯데건설은 수지점 개발 사업 리파이낸싱에 성공하여 우발채무에 숨통을 틔웠으며, 245억 원 규모의 브릿지론 만기 연장을 이끌어냈습니다. 현대건설은 PF 사업장 브릿지론 보증 규모를 연말까지 절반 이상 낮출 계획을 세우는 등 적극적인 재무 구조 개선 노력을 기울이고 있습니다. 태영건설의 경우 채권단과의 줄다리기 끝에 워크아웃 개시가 결정되었으며, 이는 만기 도래 대출에 대한 상환 기한 연장 등 채무 조정을 포함합니다.   재무 구조 개선을 위한 핵심 방안으로는 자기자본 확대 유도가 있습니다. 자기자본비율이 높은 사업장에 도시 규제 특례나 PF 보증 수수료 할인과 같은 인센티브를 부여하고, 위험 가중치와 충당금을 자기자본비율과 연체율 수준에 따라 차등 산정하여 안정적인 자기자본 확충 기반을 마련해야 한다는 개선책이 제기되었습니다. 또한, 토지주가 토지·건물을 리츠(PF 사업)에 현물 출자하도록 유도하여 PF 자기자본비율을 높이는 방안도 있습니다. 이 경우 법인세·양도세 등 과세를 이연하여 현물 출자를 장려할 수 있습니다.   책임준공 합리화를 통한 질서 확립도 중요합니다. 책임준공 의무는 건설사의 자금 선투입 부담을 가중시키므로, 이를 합리화하는 방안이 필요합니다. 마지막으로, 한국형 디벨로퍼 육성을 통해 시행사의 자본력을 강화하고 보증 의존도를 줄이는 방향으로 PF 구조를 개선해야 합니다. 이는 단기적인 땜질 처방을 넘어, PF 관련 정보를 공식 통계로 수집하는 데이터베이스 시스템을 구축하여 상시 모니터링 및 조기 위기 감지 체계를 마련하는 것과 함께 이루어져야 합니다.   B. 이자율 위험 관리 전략고금리 환경은 건설사의 재무 부담을 가중시키는 주요 요인입니다. 이자율 상승은 프로젝트의 수익률을 크게 변화시킬 수 있으며, 이는 건설사의 채무 상환 능력에 직접적인 영향을 미칩니다. 이러한 이자율 변동 위험을 관리하기 위한 중요한 금융 파생상품 중 하나가 바로 이자율 스왑(Interest Rate Swap, IRS)입니다.   이자율 스왑은 고정 금리와 변동 금리를 교환하는 계약으로 , 변동 이자율 채무가 있는 기업이 이자율 상승 전망에 대해 우려할 경우, 이자율 스왑을 통해 고정 금액을 지불함으로써 이자율 비용을 고정시킬 수 있습니다. 이는 미래의 이자율 변동 불확실성을 제거하고, 예측 가능한 이자 비용을 통해 재무 계획의 안정성을 확보하는 데 기여합니다. 예를 들어, 기업이 변동 금리 대출을 보유하고 있다면, 이자율 스왑을 통해 고정 금리 지급을 약정하고 변동 금리 수취를 약정함으로써 실질적으로 변동 금리 대출을 고정 금리 대출처럼 운용하는 효과를 얻을 수 있습니다.   해외 건설 사업을 수행하는 건설사들은 통화선도, 통화스왑, 이자율스왑 등 다양한 리스크 관리 옵션을 활용하여 환율 및 이자율 변동 위험을 관리하고 있습니다. 이러한 금융 파생상품의 활용은 단순히 위험을 회피하는 것을 넘어, 기업의 재무 건전성을 강화하고 안정적인 사업 운영을 가능하게 하는 전략적 도구입니다. 국내 건설사들도 이자율 변동에 따른 재무적 영향을 최소화하기 위해 이자율 스왑과 같은 금융 파생상품의 도입을 적극적으로 검토하고, 이를 통해 재무 구조의 안정성을 높여야 합니다.   C. 채권 재매입 및 기업 구조조정 사례 분석건설업계의 유동성 위기 속에서 채권 재매입과 기업 구조조정은 재무 건전성을 회복하고 위기를 극복하는 중요한 방안입니다. 과거 외환위기 및 글로벌 금융위기 당시 많은 건설사들이 워크아웃(기업 재무 개선 작업)을 통해 회생을 시도했습니다.   성공적인 워크아웃 및 자구 노력 사례로는 동문건설과 현대건설이 대표적입니다. 동문건설은 2008년 글로벌 금융위기 이후 워크아웃을 진행하며 임직원 급여 자진 삭감, 사무실 축소, 사업 부지 등 회사 보유 부동산 매각 등 강도 높은 자구 계획을 실천했습니다. 특히 오너 일가의 870억 원 사재 출연은 채권단의 신뢰를 얻는 데 결정적인 역할을 했으며, 이를 통해 10년 만에 워크아웃을 성공적으로 졸업하고 현재 시공능력평가 61위의 중견 건설사로 자리매김했습니다. 채권단은 남은 채무를 분할 상환토록 조치하고 필요 자금을 우대 금리로 지원하는 등 회생을 도왔습니다.   현대건설 또한 2000년 10월 1차 부도 위기에 직면했으나, 대규모 구조조정과 계열 분리 등 강도 높은 자구책을 통해 5년여 만에 워크아웃을 극복했습니다. 2001년 788%에 달했던 부채비율은 2005년 289%로 급감하는 등 재무 개선에 성공했습니다. 워크아웃은 법정관리와 달리 관계사, 협력사에 대한 책임을 회피하지 않고 오히려 강화하는 측면이 커, 재무적 안정성뿐 아니라 사업 전반의 신뢰도를 높이는 경우가 많습니다.   반면, 실패 사례를 통한 시사점도 중요합니다. 우림건설은 워크아웃 졸업에 실패하고 결국 2016년 회생 절차가 폐지되어 폐업 절차에 들어갔습니다. 신동아건설 또한 2010년 워크아웃 이후에도 유동성 위기를 겪다가 최근 기업회생절차(법정관리)를 신청했습니다. 이러한 실패 사례들은 단순히 자구책을 마련하는 것을 넘어, 경영진의 확고한 의지와 실행력, 그리고 시장 상황에 대한 정확한 판단이 기업 회생에 얼마나 중요한지를 보여줍니다. 특히 태영건설 사태에서 정부와 금융 당국은 대주주의 '뼈를 깎는 고통스러운 노력'과 '숫자에 근거한 자금 조달 계획'을 강하게 요구하며, '이익의 사유화, 손실의 사회화'를 비판했습니다. 이는 구조조정 성공의 전제 조건이 대주주의 진정성 있는 자구 노력임을 시사합니다.   채권 재매입은 건설사가 발행한 채권을 시장에서 다시 매입하여 부채를 줄이는 전략입니다. 신세계건설은 KDB산업은행과 신세계그룹 계열사로부터 사모채권을 매입하여 총 2000억 원의 자금을 확보했습니다. 이는 시장의 유동성 경색 상황에서 기업이 자사 채권을 직접 매입함으로써 부채를 줄이고 재무 구조를 개선하는 데 기여할 수 있습니다.   IV. 미분양 물건 해소를 위한 전략적 접근미분양 주택은 건설사의 현금 흐름을 악화시키고 재무 부담을 가중시키는 핵심 요인입니다. 특히 준공 후 미분양은 건설사가 공사비를 회수하지 못하고 금융 비용을 지속적으로 부담해야 하므로 더욱 심각한 문제로 인식됩니다.   A. 할인 분양 및 특별 프로모션미분양 물건 해소를 위한 가장 직접적인 방법은 할인 분양 및 특별 프로모션입니다. 준공 전 미분양의 경우 건설사가 공사 완료까지 시간을 벌면서 추가 분양 마케팅을 진행할 여유가 있어, 할인 분양이나 계약 조건 완화를 통해 미분양을 해소할 가능성이 높습니다.   실제로 대구에서는 악성 미분양 해소를 위해 '1억 원대 할인' 아파트가 속출하고 있으며, 일부 단지는 계약률이 0%에서 40%로 상향되는 성과를 보이기도 했습니다. 건설사들은 중도금 무이자, 계약금 할인 등 다양한 금융 혜택을 제공하며 수요자들에게 적극적으로 접근하고 있습니다. 현대건설은 대전 힐스테이트 유성 분양 시 중도금 50% 무이자, 1차 계약금 500만 원 정액제, 계약금 5% 무이자 대출 지원 혜택을 내세웠습니다. 대우건설은 서울 신길 AK 푸르지오에 중도금 무이자를 적용하고, 1차 계약금(1000만 원) 납입 후 30일 내 나머지 계약금을 분할 납부할 수 있도록 했습니다. GS건설은 충남 아산자이 그랜드파크에 중도금 전액 무이자 및 계약금 5% 할인(전용 84㎡ 이상) 혜택을 제공했습니다.   할인율 결정은 시장 상황, 주변 시세, 미분양 기간, 그리고 건설사의 유동성 상황을 종합적으로 고려하여 이루어져야 합니다. 대한주택보증(대주보)의 환매조건부 미분양주택 매입 기준에 따르면, 분양가 할인율이 50% 이상인 사업장이 매입 대상이 되는 등 높은 할인율이 요구되기도 합니다. 그러나 건설사들은 이러한 높은 할인율이 오히려 부담이 될 수 있다고 지적하며, 현행보다 약 10%p 낮은 수준에서 미분양 주택 매입이 이루어질 수 있도록 기준 완화를 요구하고 있습니다. 또한, 무주택자 및 1주택자가 인구 감소 지역 주택을 매매할 경우 취득세 최대 50% 감면 등 정부의 세제 특례도 활용할 수 있습니다.   B. 공매 및 벌크 매각 방안미분양 물건의 공매 및 벌크 매각은 대량의 재고를 한 번에 정리하여 유동성을 확보하는 효과적인 방법입니다. 특히 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 주택이 급증하면서 지방에서는 아파트 단지를 통째로 매각하는 '묶음 세일' 현상이 나타나고 있습니다.   공매 절차는 한국자산관리공사의 자산처분시스템(온비드)을 통한 전자 입찰을 원칙으로 합니다. 입찰은 일반 경쟁 입찰 방식으로 진행되며, 최저 매각 가격 이상 최고 가격 입찰자에게 낙찰됩니다. 첫 입찰가는 법원에서 감정 평가하여 결정되며, 유찰 시에는 이전 회차의 20~30% 정도 입찰 가격이 낮아지므로, 전략적으로 유찰을 기다렸다가 매수하는 경우도 있습니다. 입찰 보증금은 입찰 금액의 5% 이상이며, 낙찰 후 잔금(90%)은 45일 이내 일시불로 납부해야 합니다. 공매는 채권자 입장에서는 빌려준 돈을 되찾기 위한 마지막 수단이며, 미분양 아파트를 저렴하게 구입할 기회가 되기도 합니다.  벌크 매각은 기관 투자자(예: 기업구조조정 리츠)를 대상으로 대량의 미분양 물건을 일괄 매각하는 방식입니다. 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠)는 지방 미분양 주택을 사들여 임대 아파트로 운영하다가 부동산 경기가 회복되면 매각하여 차익을 실현하는 리츠입니다. 2008년 글로벌 금융위기 때 한차례 도입된 바 있으며, 최근 JB자산운용이 만든 '제이비와이에스케이제2호CR리츠'가 대구 수성레이크우방아이유쉘 288가구를 매입할 예정인 것이 첫 사례로 주목받고 있습니다. 이 리츠는 분양가의 90% 수준에 아파트를 매입할 것으로 알려졌습니다. 서울 강서구 마곡지구 인근 '더트루엘마곡HQ'도 아파트와 상가 140여 가구가 한꺼번에 공매에 부쳐지는 등 통매각 사례는 지방에만 국한되지 않고 있습니다. 벌크 매각은 단기간에 대규모 물량을 소진할 수 있다는 장점이 있지만, 할인율이 높게 책정될 수 있다는 점을 고려해야 합니다.   C. 임대 후 분양 전환 및 기타 활용 방안미분양 주택을 해소하고 현금 흐름을 개선하기 위한 또 다른 전략은 임대 후 분양 전환 모델과 공공 매입 임대 활용입니다.임대 후 분양 전환은 주택 수요자들이 초기 분양가 부담 없이 일정 기간 전세나 월세로 거주한 후, 추후 시장 상황에 따라 분양 전환 여부를 결정할 수 있도록 하는 방식입니다.공공 매입 임대 활용은 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 준공 후 미분양 주택을 매입하여 임대 주택으로 활용하는 방식입니다. 국토교통부는 지방 준공 후 미분양 주택 3천 호에 대한 LH 매입 공고를 실시했으며, 이는 시세 대비 90% 수준의 전세로 6년간 거주(분양 전환 미희망 시 추가 2년) 후 저렴하게 분양 전환받을 수 있는 '분양전환형 든든전세'로 공급될 예정입니다. 매입 가격은 '매입 상한가' 내에서 업체가 제시한 '매도 희망가'로 결정되며, 매입 상한가는 감정평가액의 83% 수준으로 설정됩니다. 매입 대상은 입주자 모집 공고를 거친 준공 후 미분양 아파트로, 수도권을 제외한 지방 전 지역을 대상으로 하며, 임대 활용 가능성 및 향후 분양 전환 가능성을 중점으로 평가하여 선별 매입합니다. 이러한 공공 매입은 지방의 위축된 건설 경기를 보완하고 미분양 주택 해소를 위한 공공의 역할을 강화하는 중요한 방안입니다.   V. 이 외 추가 확보 방안 및 미래 성장 전략신사업 모델 다각화국내 주택 시장의 포화 상태와 건설 경기 침체는 건설사들에게 사업 구조 전환과 신규 수익원 확보의 필요성을 강하게 요구하고 있습니다. 이에 대형 건설사들을 중심으로 신사업 모델 다각화 노력이 활발히 진행되고 있습니다.   모듈러 주택 사업은 GS건설이 적극적으로 추진하는 분야로, 부동산 경기 침체에 대한 리스크를 분산하고 신규 수익원을 확보하는 전략으로 규명되고 있습니다. 모듈러 건축은 공장에서 미리 제작한 부품을 현장에서 조립하는 방식으로, 건설 기간 단축 및 폐기물 감소 효과가 뛰어나며, 인력 투입을 30%까지 줄일 수 있어 노무비 절감에도 기여합니다.   친환경 에너지 및 비주택 사업으로의 확장은 현대건설, 삼성물산, 대우건설, DL이앤씨 등 주요 건설사들이 공통적으로 추진하는 방향입니다. 현대건설은 수소 플랜트, 차세대 원전(SMR), 해상풍력발전, 탄소 포집·활용·저장(CCUS) 등 친환경 에너지 전환에 힘쓰고 있으며, 2033년까지 2조 5천억 원을 투입하여 수소 밸류체인을 본격 사업화하겠다는 목표를 밝혔습니다. 삼성물산은 태양광, 그린수소, SMR 등 에너지 분야 확장을 지속 추진하며 '에너지 솔루션 프로바이더'로의 도약을 목표로 하고 있습니다. 특히 카타르 최대 규모의 태양광 발전 프로젝트를 수행하고 호주에서 BESS(배터리 기반 에너지 저장 장치) 건설 사업을 수주하는 등 해외 신재생에너지 분야에서 성과를 내고 있습니다. SK에코플랜트는 환경 산업으로 주력 업종을 전환하려는 움직임을 보이며, GS건설은 자회사 GS이니마를 통해 수처리 시장에서 입지를 견고히 하고 에네르마를 통해 폐배터리 재활용 사업에도 뛰어들었습니다.   이러한 신사업 다각화는 단순히 매출 증대를 넘어, 전통적인 주택 사업에 대한 의존도를 낮추고 미래 성장 동력을 확보함으로써 산업 전반의 불확실성에 대응하는 핵심 전략이 됩니다. 건설사들은 양적 성장에서 벗어나 가치 중심 산업으로 전환하고, 스마트시티, 제로에너지 주택과 같은 기술 혁신을 통한 신상품 개발에 주력해야 합니다.   블록체인 기반 금융 기술 등 신기술 도입 가능성4차 산업혁명 시대에 블록체인 기술은 건설업계의 금융 및 계약 프로세스를 혁신할 잠재력을 가지고 있습니다. 특히 비유동적인 부동산 자산을 유동화하는 데 활용될 수 있는 증권형 토큰(Security Token)에 대한 논의가 활발합니다. 증권형 토큰은 부동산이나 지식재산권 등 안정적인 현금 흐름을 확보한 실물 자산을 토큰에 연동시켜 가치의 확고한 기반을 마련하고 자산 유동성을 증대시키는 장점이 있습니다. 이는 기존의 부동산 관련 증권과 유사하지만, 블록체인 기술을 통해 거래 기록의 신뢰성을 확보하고 공인된 제3자 없이도 거래가 가능하여 투자자의 비용 부담과 시간 소요를 줄일 수 있다는 점에서 차별화됩니다.   또한, **스마트 계약(Smart Contract)**은 건설업계의 계약 업무를 효율화할 수 있는 중요한 기술입니다. 건설 업계의 계약 업무는 시작부터 인보이스 발행, 지불금 수령에 이르기까지 매우 긴 시간이 소요되며, 대부분의 계약자가 평균 30일, 60일, 90일 이상의 시간을 기다려야 하는 문제가 있습니다. 블록체인 기반 스마트 계약 기술은 이러한 문제를 해결하려는 시도가 있으며, 건설 인프라 서비스, BIM(Building Information Modeling), 건설 공사 계약 분야에 대한 도입 방안이 연구되고 있습니다. 스마트 계약은 거래 정보를 네트워크에 기록하고 자동화된 방식으로 계약 조건을 이행함으로써, 공사대금 지급의 투명성과 신속성을 높여 현금 흐름 개선에 기여할 수 있습니다.   물론 블록체인 기반 금융 기술의 도입에는 신중한 접근이 필요하다는 비판도 존재합니다. 증권형 토큰을 통한 유동성 증대가 본질적인 해결책이 아니며, 금융 기법의 과도한 적용이 금융 위기를 불러올 수 있다는 우려도 있습니다. 그러나 블록체인 기술이 기존에는 불가능했던 부동산 유동화를 실현하고 건설 산업의 비효율성을 개선할 수 있다면, 이는 중요한 혁신 동력이 될 수 있습니다. 건설사들은 이러한 신기술의 잠재력을 면밀히 평가하고, 점진적인 도입을 통해 미래 금융 환경 변화에 선제적으로 대응해야 합니다.   해외 건설 시장 진출 및 리스크 관리 강화국내 건설 시장의 한계를 극복하고 새로운 성장 동력을 확보하기 위해 해외 건설 시장으로 눈을 돌리는 것은 필수적인 전략입니다. 특히 중동 및 아시아 지역에서의 수주 확대가 필요하다는 의견이 제기되고 있습니다. 삼성물산 또한 카타르 최대 규모의 태양광 발전 프로젝트를 수행하고 호주에서 BESS 건설 사업을 수주하는 등 해외 신재생에너지 분야에서 적극적인 행보를 보이고 있습니다.   과거 해외 건설업체들의 부실화 요인으로는 중동 중심의 진출 지역 편중, 차입 의존도가 높은 취약한 재무 구조, 낮은 기술 수준, 해외 건설 계약 및 관리 관련 경영 능력 부족 등이 지적된 바 있습니다. 이러한 과거의 실패 사례를 교훈 삼아, 해외 시장 진출 시에는 지역 편중을 지양하고, 재무 건전성을 확보하며, 기술 경쟁력을 강화하는 노력이 동반되어야 합니다. 미국의 벡텔 사례처럼, 1970년대 중동 시장 중심 도급 사업에 집중하다가 가격 경쟁력 위기에 직면하자, 이후 경영 전략을 다각화하여 위기를 극복한 경험은 시사하는 바가 큽니다.   해외 건설 프로젝트의 리스크 관리 강화를 위해서는 환율 변동 위험 관리(통화선도, 통화스왑 등)와 같은 금융 리스크 관리 기법의 적극적인 활용이 중요합니다. 또한, 공적자금(ODA, EDCF)을 활용하여 국가 간 차관 제공을 통해 사업을 추진하는 방법도 고려해 볼 수 있습니다. 주요 선진국들은 자기자본으로 토지를 확보하고 공사비만 대출받는 PF 구조를 가지고 있어 우리나라와 같은 브릿지론의 본PF 차환 문제가 발생하지 않는다는 점을 참고하여, 해외 사업 구조의 장점을 국내에 적용하는 방안도 모색할 필요가 있습니다. 해외 시장은 새로운 기회를 제공하지만, 동시에 국내와는 다른 복합적인 리스크를 내포하므로, 철저한 사전 분석과 맞춤형 리스크 관리 전략이 필수적입니다.   VI. 결론 및 제언현재 한국 건설업계는 우발부채의 현실화 위험과 유동성 위기 심화라는 중대한 도전에 직면해 있습니다. 이러한 위기는 PF 리스크, 미분양 증가, 공사비 급등 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하며 발생하고 있으며, 이는 건설사의 현금 흐름을 압박하고 재무 건전성을 위협하고 있습니다. 특히 선도 건설사와 기타 건설사 간의 위험 노출 정도가 다르므로, 기업의 규모와 재무 상태를 고려한 차별화된 전략적 접근이 요구됩니다.현재의 위기는 건설업계가 과거의 관행에서 벗어나 혁신적인 재무 관리와 사업 모델 전환을 모색하는 중요한 전환점이 될 수 있습니다. 단기적인 유동성 확보를 넘어, 장기적인 관점에서 재무 건전성을 강화하고 지속 가능한 성장 기반을 마련하는 것이 건설사들의 핵심 과제입니다.

PF발 부동산 위기, 어디까지 왔나?2025년 6월 부동산 금융 리스크 총정리2025년 상반기, 부동산 시장은 단순한 조정이 아닌 구조적 위기의 조짐을 보이고 있다. 기사들을 통해 확인된 문제는 한두 가지가 아니다. 저축은행 연체율 급등, 건설사 공사 중단, 비우량채권 시장 마비, 공공 금융기관 자금 고갈, 세금 정책 불신 등이 동시에 터져 나오고 있다. 이 글에서는 2025년 6월 초 주요 언론 보도를 기반으로 현재 시장의 핵심 리스크와 향후 전망을 정리한다.1. PF 대출 연체로 저축은행 부실화 가속서울경제 보도에 따르면, 저축은행의 건설·부동산 관련 연체액이 4조 원을 넘었고, 전체 연체율은 무려 77.9%에 달한다. 상상인·웰컴·스마트·영진 등은 건설업 연체율이 40~60%를 넘어서며 자기자본비율(BIS) 하락까지 초래하고 있다. 저축은행 업계는 자산 건전성 악화와 함께 PF 규제 리스크까지 맞물리며 구조조정 또는 매각 압박에 직면할 가능성이 크다.2. 건설사 줄도산 가능성…공사 중단·미분양 급증조선일보는 7월로 예정된 DSR 확대 등 추가 대출규제와 공사비 미지급 문제로 인해 다수 건설사가 준공을 포기하거나 공사를 중단하고 있다고 전했다. 4월 한 달간 건설 실적이 전월 대비 17.6% 감소했고, 신규 착공 중단 건수는 747건에 달한다. 전국 미분양 주택은 26만 6427가구로 집계되며, 이는 2008년 글로벌 금융위기 당시 수준에 근접한 수치이다. 이는 단기적 경기 침체를 넘어 업계 전반의 구조적 침체로 이어질 가능성이 높다.3. 비우량 회사채 발행 전무…자금시장 경색BBB등급 이하 회사채는 2분기 들어 단 한 건도 발행되지 못했다. 이는 PF 사태 이후 신용도가 낮은 기업의 자금조달이 사실상 차단되었음을 의미한다. 이랜드월드(금리 8.3%)와 두산표업셀(6.6%)만이 어렵게 발행에 성공했을 뿐이다. 채권시장에서는 우량·비우량 차별이 극단적으로 벌어지고 있으며, 이는 하반기 중소·중견기업의 연쇄 유동성 위기를 예고하고 있다.4. HUG 가로정비 예산 고갈…공공지원 기반 붕괴 조짐부산일보에 따르면, 주택도시보증공사(HUG)의 가로주택정비사업 예산이 5월을 기점으로 조기 소진됐다. 이로 인해 부산지역 55개 조합 중 34개 조합이 대출 승인 보류 및 사업 중단 위기를 겪고 있다. HUG는 국토부와 협의를 진행 중이나, 당분간 대출 재개는 어려울 전망이다. 이는 민간정비사업 전반의 동력 상실로 이어질 수 있다.5. 웃돈 입주권도 취득세 과세…신뢰 붕괴서울경제 보도에 따르면, 입주권 거래에 붙는 웃돈(프리미엄)에 대해 취득세를 소급 적용하겠다는 정부 방침으로 인해 최대 1.2만 가구가 세금 폭탄을 맞을 가능성이 제기되고 있다. 일부는 최대 1,000만원의 세금 추징을 예고받은 상태이며, 지자체 과세 해석 차이로 혼란이 가중되고 있다. 이로 인해 입주권 시장 자체가 위축될 수 있다.결론: 하반기 대응 전략은?2025년 하반기 부동산 시장은 저축은행과 건설사, 조합, 중소기업 등 다중 리스크가 동시다발적으로 전개될 가능성이 높다. 정부는 유동성 지원뿐만 아니라, 중소 건설사 및 저축은행 구조조정을 포함한 종합 대응전략을 수립해야 한다. 개인 투자자 역시 레버리지 투자를 줄이고, 현금 확보에 집중하는 방어적 전략이 필요하다.https://blog.naver.com/dealagora/223886122444