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0 I. 양도소득세란
가. 과세구조
양도소득세는 부동산, 주식, 기타 자산을 유상으로 양도할 때 발생하는 이익(양도차익)에 부과되는 세금입니다.
l 양도차익=양도가액 – (취득가액+필요경비)
l 양도소득금액=양도차익-장기보유특별공제액*
*장기보유특별공제는 자산의 보유 기간이 길수록 양도차익에서 일정 금액을 공제하는 제도로, 3년 이상 보유시 적용되며 최대 30%까지 공제가 가능합니다(1세대1주택의 경우 최대 80%)
나. 1세대 1주택 비과세
한편, 1세대 1주택자는 다음과 같은 일정 요건을 충족하면 양도소득세가 면제됩니다.
l 보유 및 거주 기간 2년 이상 시 비과세
l 양도가액 기준 12억 원까지 비과세 적용
l 일시적 2주택 예외 적용 가능(기존 주택을 2년 내 매도시)
이처럼 1세대 1주택자는 과세 혜택이 크기에, 실무에서는 건물, 특히 주거용 오피스텔이 주택에 포함될 수 있는지 여부가 쟁점이 되고 있습니다.
II. 오늘의 이야기
"오피스텔 두 채가 있다고 다주택자라니요... 이건 업무용 건물인데..."
서울 잠실에 거주하는 장모씨는 2018년 봄, 갑작스러운 세금 고지서를 받고 충격에 빠졌습니다. 보유하고 있던 아파트를 매각하면서 1세대1주택 비과세를 적용받을 것이라 예상했지만, 세무서는 그가 보유한 오피스텔 2채도 주택으로 보아 무려 7억 원이 넘는 양도소득세를 부과한 것입니다.
"처음엔 세무서에 설명하면 해결될 줄 알았어요. 오피스텔은 업무용 건물로 등기돼있잖아요. 하지만 세무서는 '풀옵션 원룸형 주거용 오피스텔'이라는 임대 광고 문구와 전기·수도 사용량을 근거로 들며 실제 주거용으로 사용됐다고 주장했죠."
세무서가 주장한 증거들은 얼핏 설득력이 있어 보였습니다. 한 임차인의 직장이 오피스텔에서 7.6km 떨어진 곳인 반면, 주민등록상 주소지와는 143.9km나 떨어져 있다는 점, 일부 임차인이 해당 오피스텔로 전입신고를 했다는 점 등이 제시됐습니다.
하지만 장씨의 변호사는 이러한 정황증거들을 하나씩 반박해나갔습니다.
"임차인 M씨의 경우, 주민등록상 주소지에는 배우자와 자녀들이 함께 살고 있었고, 자녀들은 학교를 다니는 연령대였습니다. 또 다른 임차인 O씨는 인근 노래방 도우미로 일하면서 오피스텔을 단순히 업무 대기 장소로 사용했을 뿐, 실제 거주한 정황이 없습니다. 건물 관리소장도 이를 증언했죠."
법원은 장씨의 손을 들어주었습니다. 법원은 "오피스텔의 공부상 용도가 업무시설인 이상, 이를 주택으로 보아 과세하려면, 과세관청은 사실상 주거용으로 사용됐다는 점을 명확히 입증해야 한다"고 판시했습니다. 단순히 임대 광고 문구나 직장과의 거리 같은 정황만으로는 주거용으로 단정 짓기 어렵다는 것이었습니다.
특히 법원은 임차인들의 구체적인 생활 패턴을 면밀히 검토했습니다. M씨의 경우 근무 형태(외근 여부, 빈도, 담당 구역 등)가 확인되지 않은 상태에서 단순히 거리만으로 오피스텔 거주를 추정할 수 없다고 보았고, O씨의 경우 전기와 수도 사용량이 거의 없었다는 점을 주목했습니다.
III. 시사점
이 판결은 ‘오피스텔을 주택 수에 포함시켜야 한다’는 관행에 제동을 걸었다는 점에서 의미가 큽니다. 다만 이 판결이 모든 오피스텔에 대한 면죄부는 아닙니다. 실제로 주거용으로 사용된다는 명백한 증거가 있다면 여전히 주택으로 과세될 수 있기 때문입니다.
따라서 앞으로 오피스텔 매입 시 해당 부분을 세무상 쟁점으로 고려해야 할 것으로 보입니다. 특히 1세대1주택 비과세를 고려중인 경우라면, 보유 중인 오피스텔의 실제 사용 용도에 더욱 주의를 기울일 필요가 있습니다. 이 과정에서 변호사의 조력을 받는다면, 주택 수 산정에 대한 최신판례와 과세 기준을 정확히 파악하고, 필요 시 조세불복제도를 통해 부당한 과세 처분을 다툴 수 있습니다.
법무법인 심 심준섭 대표변호사
법무법인 심 신가연 변호사
전북대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업
現) 법무법인 심 소속변호사
前) 특허청 수습변호사
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