1. 서설

부동산 개발 사업은 복잡한 계약 관계와 다양한 이해관계가 얽힌 영역이다. 최근 대구지방법원의 빌리브헤리티지 사건 판결은 이러한 복잡성 속에서 넘어 부동산 개발 사업의 계약법적 해석에 새로운 관점을 제시하였다.

공매와 할인분양이라는 서로 다른 절차가 본질적으로 동일한 법적 성격을 가진다는 법원의 판단은 향후 유사 사례에 중요한 선례가 될 것으로 보인다. 이외에도 해당 판결은 할인분양 판촉 및 시행사와 시공사의 미분양 처리에도 영향을 미칠 것으로 보인다.

2. 판례의 내용

가. 사건의 배경

대구 수성구의 빌리브헤리티지 아파트는 전체 146가구 중 단 25가구만 분양이 완료되었다. 나머지는 공개 매각 절차를 거쳐 기존 분양가보다 최소 3억원 이상 할인된 금액으로 낙찰되었다.

기존 수분양자인 34명(이하 ‘원고’라고 한다)은 시행사인 그라운드디홀딩스(이하 ‘시행사’라고 한다), 신탁사인 교보자산신탁(이하 ‘신탁사’라고 한다)을 상대로 채무불이행에 따른 손해배상을 청구하였다.

원고는 이러한 주장의 근거로 다음과 같은 특약조건을 내세웠다.

[특약조건]

분양 가격이 변경되면 기존 계약자에게도 유리하게 소급적용한다

이에 대하여 피고는 “할인분양과 공매는 분명하게 구별되는 별개의 절차이므로,해당 가격을 기존 분양자에게 소급 적용할 의무가 없다”고 주장하였다.

나. 법원 판결 요약

1) 대구지방법원은 이에 대해 “공매와 분양절차는 본질적으로 차이가 없다”며, 원고들의 가격도 변경된 가격으로 소급 적용해야 한다고 판단했다. 이러한 판단의 근거로는 공매와 분양 모두 민법상 계약의 성격을 가진다는 점이 작용한 것으로 보인다.

2) 또한 손해배상책임은 신탁사가 아닌 시행사에게만 있다고 판단하였는데, 이는 분양관리신탁의 법적 구조상 분양계약의 당사자는 신탁사가 아닌 시행사이기 때문인 것으로 보인다.

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[출처:한국투자부동산신탁]

3. 실무적 시사점과 대응 방안

결론적으로, 이번 판결은 공매와 할인 분양의 법적 동일성을 인정함으로써 부동산 개발사업에서 분양가 조정의 법적 기준을 제시했다는 점에서 큰 의의를 가진다. 또한, 부동산 사업 절차의 법적 리스크를 판단함에 있어 사업의 법적 성격을 명확히 규정하고, 관련 조항의 구체성을 높이는 것이 필요함을 시사한다.

다만, 위 판결은 하급심 판례이므로 확정적인 법리는 아니기 때문에 추이를 지켜보아야 할 필요가 있다.

4. 그 외 주목할 만한 하급심 판례

● 서울고등법원 2015. 3. 11. 선고 2014나39970 판결

1) 사건의 배경

수분양자(원고)가 시공사(피고)에게 분양대금 할인금 반환 청구를 한 사건이다. 원고는 소외 조합으로부터 이 사건 아파트를 분양받았는데, 시공사와 소외 조합 사이에 할인분양을 결정하면서, 기분양자에 대한 분양대금에 관하여도 동일한 할인율을 적용하기로 하는 합의(이하 ‘이 사건 합의’라고 한다)가 존재한다고 주장하였다.

2) 법원의 판단

그러나 법원은 이 사건 합의서 상에 기분양자들의 분양대금에 대하여도 할인율을 동일하게 적용한다는 명시적인 규정은 없고, 이 사건 합의 내용을 따른다 하더라도 약 51억원을 초과하는 손해를 보게 되는 피고가 원고들의 주장과 같이 위 할인율에 상응하는 금액을 소외 조합이나 원고들에게 반환하기로 약정하였다는 것은 납득하기 매우 어려운 점 등을 들어 이 사건 합의가 있었다고 볼 수 없다고 판시하였다.

3) 시사점

이 사건 판례는 할인금 반환의 대상을 시행사가 아닌 시공사로 보았다. 이 사건 합의의 주체가 시행사가 아닌 시공사였기 때문으로 보인다. 위 두 판례에 비추어 볼 때, 할인금 분양 반환의 책임 주체는 해당 계약을 한 당사자로 한정될 가능성이 매우 높아보인다

법무법인 심 심준섭 변호사

서울대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업

서울변호사협회 건설부동산 연수 수료

現) 법무법인 심 파트너변호사

前) 법무법인(유한) 바른 소속변호사

前) 법무법인 퍼스트 소속변호사

법무법인 심 신가연 변호사

전북대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업

現) 법무법인 심 소속변호사

前) 특허청 수습변호사