안녕하세요. 법무법인 심 심준섭 대표변호사 입니다.

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오늘은 최근 많이 늘어나고 있는 재혼가정의 부동산 승계와 관련된 상담 사례를 소개해드리고자 합니다. 특히 재혼가정에서 자주 발생하는 유류분 문제와 그 해결방안에 대해 실제 상담 사례를 바탕으로 상세히 설명드리겠습니다.

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최근 40대 후반의 의뢰인이 찾아와 다음과 같은 고민을 털어놓았습니다. 의뢰인의 어머니는 몇 년 전 재혼하셨는데, 재혼 전부터 보유하고 있던 수억원 상당의 토지가 있습니다. 이 토지에는 현재 2억원 가량의 채무를 담보하기 위한 근저당권이 설정되어 있는 상태입니다. 의뢰인은 어머니가 돌아가신 후 배다른 형제자매들과 상속 관련 분쟁이 발생할 것을 우려하여, 미리 이 토지를 자신의 명의로 이전받고 싶어했습니다.

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의뢰인은 주변에서 들은 여러 방안들을 검토하면서, 특히 시가보다 30% 정도 낮은 가격으로 매매계약을 체결하는 방안을 고려하고 있었습니다. 또한 매매대금을 어머니가 수령한 후에 이를 다시 자신의 재산으로 안전하게 전환할 수 있는 방법에 대해서도 문의했습니다.

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저가매매와 유류분 문제

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부동산을 시가보다 낮은 금액으로 매매하는 경우, 이것이 유류분 반환청구의 대상이 될 수 있는지가 가장 중요한 쟁점입니다. 현재까지 이에 대한 명확한 대법원 판결은 없는 상황입니다. 다만 실무에서는 매매계약의 형식을 취했더라도 실질적으로는 증여에 해당한다고 볼 만한 정황이 있는 경우에는 유류분 반환청구를 인정하고 있습니다.

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실제로 한 소송 사례를 보면, 피상속인이 증여세 회피를 목적으로 매매계약 형식을 취했음을 인정하는 진술을 한 점, 특히 등기 당일 매매대금이 피상속인의 계좌에서 자녀의 계좌로 이체된 후 즉시 반환된 정황이 입증된 점 등이 법원에서 해당 거래의 실질이 증여라고 판단하게 된 결정적 근거가 되었습니다.

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그러나 본 사례의 경우에는 몇 가지 중요한 차이점이 있습니다. 우선 실제로 매매대금이 지급될 예정이며, 그 금액도 상증세법상 허용되는 정상가액 범위 내에서 결정될 것입니다. 또한 모친의 재혼으로 인한 법적 분쟁 방지라는 정당한 거래 목적이 존재하며, 이는 단순한 증여세 회피가 아닌 실질적인 필요성에 기반한 것입니다.

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매매대금 처리방안에 대한 검토

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매매대금을 처리하는 방안으로는 크게 세 가지를 검토해볼 수 있는데, 각각의 장단점을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

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우선 가장 현실적인 방안으로 매도인인 어머니 명의의 계좌로 보관하되 체크카드를 발급하여 자녀들이 사용하는 방안을 검토해볼 수 있습니다. 이 방안의 가장 큰 장점은 예금 자체는 법적으로 여전히 어머니의 소유로 유지된다는 점입니다. 물론 금융거래정보제출명령 등을 통해 카드 사용내역이 추적될 경우 실제 사용자가 자녀임이 밝혀질 수 있다는 위험은 있습니다. 그러나 실무상 이러한 수준까지의 조사가 이루어지는 경우는 많지 않으며, 설령 그러한 사실이 밝혀지더라도 모친의 의사에 따른 정당한 재산 사용으로 설명이 가능합니다.

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두 번째로 검토할 수 있는 방안은 보험을 활용하는 것입니다. 그러나 이는 최근의 대법원 판례들을 고려할 때 상당한 위험이 있습니다. 대법원 2022. 8. 11. 선고 2020다247428 판결을 살펴보면, 제3자를 보험수익자로 한 생명보험의 경우에도 유류분 산정의 기초재산에 포함될 수 있음을 명확히 하고 있습니다. 이 사건에서는 의사인 피상속인이 연 4억원 이상의 안정적 소득이 있었음에도 불구하고, 이혼소송 중에 동거인을 보험수익자로 변경한 점이 문제가 되었습니다. 특히 법원은 보험수익자 지정이나 변경이 상속개시 전 1년간에 이루어졌거나, 당사자 쌍방이 유류분권리자에게 손해를 가할 것을 알고 이루어진 경우에는 유류분 반환청구가 가능하다고 판시했습니다.

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또한 연금보험과 관련해서도 대법원 2023. 6. 29. 선고 2019다300934 판결에서 유사한 취지의 판단이 이루어졌습니다. 이 사건에서는 피상속인이 1억원을 일시납으로 납입한 상속연금형 즉시연금보험이 문제가 되었는데, 법원은 이러한 연금보험 역시 사망과 생존을 보험사고로 하는 생명보험계약의 성격을 가진다고 보았습니다. 특히 보험료를 일시에 납입하고 사망보험금이 납입 보험료와 유사한 금액으로 산출되도록 설계되었다 하더라도, 이는 여전히 생명보험계약으로서의 법적 성질을 유지한다고 판단했습니다.

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마지막으로 유언신탁을 활용하는 방안도 있으나, 이 역시 최근의 법원 판단 경향에 비추어 볼 때 권장하기 어렵습니다. 최근 하급심 판례들은 유언신탁재산도 유류분 반환청구의 대상이 된다는 입장을 일관되게 보이고 있습니다. 그 근거로는 신탁재산이 수탁자나 수익자에게 무상으로 이전된다는 점, 위탁자가 신탁재산에 대한 실질적 지배권을 여전히 보유한다는 점 등이 제시되고 있습니다. 특히 서울중앙지방법원은 최근 판결에서 신탁계약에 따른 수익권이 피상속인 사망 전까지는 피상속인에게 있다가 사망 후에야 수익자에게 이전되는 법률관계는 실질적으로 민법상 사인증여와 유사하다고 보아 유류분 산정 대상에 포함시켰습니다.

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이러한 법적 검토를 바탕으로, 의뢰인의 사례에 대해 다음과 같은 실행방안을 제안드렸습니다.

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우선 매매방식과 관련하여, 시가의 70% 수준에서 매매를 진행하되 거래의 실질성을 확보하기 위한 철저한 준비가 필요합니다. 구체적으로는 감정평가를 통해 적정가액을 산정하고, 매매계약서에 거래의 배경과 목적을 명확히 기재하며, 실제 매매대금 이전에 대한 증빙을 확실히 갖추어야 합니다.

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매매대금 처리와 관련해서는 체크카드 활용방안을 중심으로 하되, 거래내역 관리에 특별한 주의를 기울일 것을 권장했습니다. 카드사용 내역을 정기적으로 정리하고, 필요한 경우 어머니의 직접 사용 입증자료도 일부 확보해두는 것이 좋습니다.

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아울러 부동산 거래신고, 취득세 신고 및 납부, 등기 절차 이행 등 행정적인 절차들도 빠짐없이 적시에 처리하여 거래의 적법성을 확보하는 것이 중요합니다.

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재혼가정에서의 재산승계 문제는 단순한 법률문제를 넘어 가족 간의 신뢰와 관계가 걸린 민감한 사안입니다. 따라서 법적으로 안전하면서도 가족 간의 분쟁을 최소화할 수 있는 방안을 신중하게 선택해야 합니다. 특히 최근 들어 보험이나 신탁 등 다양한 재산승계 수단들에 대한 법원의 판단이 계속 축적되고 있는 만큼, 이러한 최신 동향을 잘 파악하여 대응하는 것이 매우 중요합니다.