안녕하세요. 법무법인 심 심준섭 대표변호사 (변호사 심포도) 입니다.제4회 딜아고라 독서모임에는 대형 건설사, 시행사, 금융사 관계자 및 유관 업체 대표들도 참석하여 깊이 있는 대화를 나누었습니다. 다만, 다소 민감한 정보들은 외부 유출을 하지 않도록 이미 공개된 정보 혹은 업계에서 통용되는 내용 위주로 간략하게 정리하였습니다.1. 부동산 시장의 순환과 투자 전략부동산 시장은 명확한 순환 주기를 가지고 움직인다. 과거 IMF 외환위기, 카드사태, 리먼 브라더스 사태를 거치며 확인된 패턴은 부실화된 채권이 정리되는 데 약 4년의 시간이 필요하다는 점이다. 금감원이 1-2년 만에 신속하게 정리하겠다고 발표하더라도, 실제로는 LTV 60-70% 수준의 대출 구조상 단기간 정리는 불가능하다.현재 시장은 2022년부터 어려워지기 시작했으므로, 2026년 12월까지는 하락세가 지속될 것으로 예상된다. 2027년부터는 반등 가능성이 있지만, 과거와 달리 우리나라의 성장 동력이 약화되고 있다는 점을 고려해야 한다. 반도체 산업의 경쟁력 약화와 중국의 추격으로 인해 과거와 같은 V자 반등은 어려울 수 있다.흥미로운 점은 정치적 이슈가 주식시장에는 즉각 반영되지만, 부동산 시장은 약 1년의 시차를 두고 반응한다는 것이다. 이는 부동산 거래 시 발생하는 취득세와 양도세 부담 때문이다. 10억 원짜리 집을 팔고 같은 가격의 집을 사는 것도 세금 때문에 쉽지 않은 구조다. 따라서 주식시장이 먼저 움직이고, 부동산은 뒤따라가는 패턴을 보인다.2. 금융 구조의 이해와 활용금융사와의 관계에서 가장 중요한 것은 고정이하여신 관리다. 3개월 이상 이자가 연체되면 고정이하여신으로 분류되는데, 이는 금융사 직원들이 가장 두려워하는 상황이다. 일단 고정이하여신이 발생하면 현장별 개별 평가가 시작되어 영업 활동에 제약이 생기고, 본부 인센티브에서 차감되어 조직 전체에 악영향을 미친다.이러한 구조를 이해한 시행사들은 이자유보계좌를 적극 활용한다. 신뢰관계가 부족한 시행사의 경우, 1년짜리 여신에도 9-10개월치 이자를 미리 파킹하는 경우가 있다. 이는 연체 리스크를 사전에 차단하려는 금융사의 요구사항이자, 시행사가 사업을 진행하기 위해 받아들여야 하는 조건이다.최근에는 기업은행이 단독 PF 역량 부족으로 국민은행이나 하나은행과의 협조융자를 선호하는 추세다. 각 금융사별 특성을 파악하여 적절한 파트너를 선택하는 것이 중요하다. 특히 지점별로 금리 차이가 있고, 담당자의 역량과 권한도 다르므로 세심한 관계 관리가 필요하다.3. 사업 유형별 접근 전략LH 매입임대주택 사업은 최근 주목받는 분야다. 핵심은 토지비 마진 확보에 있다. LH 보상액 대비 80% 이하로 토지를 매입해야 사업성이 확보된다. 하지만 공사비 연동형 구조의 불확실성과 LH의 까다로운 심사 기준이 리스크 요인이다. 흥미로운 점은 업계 내부와 외부 투자자의 시각 차이다. 업계에서는 구체적인 수익률을 계산하지만, 외부 투자자들은 원금 보전만 되면 만족하는 경향이 있다.노인복지주택은 아직 시장이 성숙하지 않은 분야다. 성공 사례로는 VL, 러브어, 클래식 5000 정도만 언급되는 수준이다. 300세대 이상의 규모의 경제가 필요하고, 운영 수익에 의존하는 구조라 호텔업과 유사하다. 대부분 모기업의 전략적 필요나 포트폴리오 다각화 차원에서 진행되는 경우가 많다.NPL(부실채권) 사업은 채권단 협의의 어려움이 최대 난제다. 최근에는 LH 우선협상대상자 지위를 활용하여 2차로 공매에 참여하는 전략이 부상하고 있다. 하지만 대주단이 원리금 보전 수준에서 가격을 형성하려 하므로 높은 수익률을 기대하기는 어렵다.4. 성공적인 사업 수행을 위한 핵심 요소플레이어 선택이 사업의 성패를 좌우한다. 건축사 사무소의 경우, 영업력과 설계 능력을 겸비한 곳을 찾기 어렵다. 대부분 설계만 하는 곳은 시행사나 LH와의 협상에서 유연성이 부족하다. 금융사도 마찬가지로 각 회사마다 특성이 다르다. 어떤 신탁사는 융통성은 있지만 실무 처리가 미흡하고, 어떤 곳은 원칙적이지만 안정적이다.시공사 선택도 중요하다. 지역 중소 시공사는 공사비가 저렴하지만 금융 조달 시 신용도가 낮고, 대형 시공사는 브랜드 가치는 높지만 공사비 부담이 크다. 최근에는 분양보증 조건으로 연대보증을 제공하면 금리가 3% 이상 하락하는 등 시공사의 신용도가 전체 사업 구조에 미치는 영향이 커지고 있다.인적 네트워크 관리에서는 술자리 의사결정을 피해야 한다는 교훈이 강조된다. 술에 취해 잘못된 약속을 하거나 민감한 정보를 누설하여 딜이 깨지는 경우가 빈번하다. 또한 정치권과의 연계는 단기적 이익을 가져올 수 있지만, 장기적으로는 큰 리스크가 될 수 있다. 특히 LH 사업의 경우 향후 감사나 수사 대상이 될 가능성을 항상 염두에 두어야 한다.5. 리스크 관리와 지속가능한 성장계약 구조를 명확히 하는 것이 분쟁 예방의 첫걸음이다. 투자약정서에 금리와 시행이익을 동시에 청구하는 조항은 원천무효가 될 수 있으므로 주의가 필요하다. 또한 모든 약정과 계약은 법률 검토를 거쳐 향후 발생할 수 있는 분쟁을 사전에 차단해야 한다.시장 타이밍을 읽는 것도 중요하지만, 더 중요한 것은 인내심이다. 호황기에 과도한 경쟁 입찰로 1등을 하는 것보다, 2등으로 떨어져도 적정 가격에 사업을 확보하는 것이 장기적으로 유리할 수 있다. 한 회장의 철학처럼 "돈 버는 것보다 살아남는 자가 최후의 승자"라는 관점이 필요하다.용적률을 모두 소진하지 않고 상품성을 우선시하는 접근도 참고할 만하다. 기흥 역세권 개발에서 500% 가까운 용적률 중 460%만 사용하여 40%를 남겨둔 사례는 단기 수익보다 장기적 상품 가치를 중시하는 철학을 보여준다.마지막으로, 이 업계는 계약관계가 첨예하게 얽혀 있고 이해관계가 복잡하므로 과도한 대중 노출은 피하는 것이 좋다. 유명세는 단기적 영업에 도움이 될 수 있지만, 분쟁 발생 시 불필요한 공격의 빌미가 될 수 있다. 조용히 실력을 쌓고 신뢰관계를 구축하는 것이 장기적 성공의 열쇠다.

1. 폐기물 치우는 특약(원상복구 + 추가 기입)2.대로변에서 들어오는 '점용' 부분에 대해서도 향후 매끄럽게 정리 되어야하는 부분에 대해서도 관련 서류들을 계약 만료 전에 꼭 제출하는것도 고려해보면 좋을듯합니다.3. 식당/세차장 들어올 시 하수도 오염자부담금4. 화재보험 가입5. 오염토 정화

개발부담금은토지에서 발생하는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분해 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지하는 것을 목적으로한다.https://blog.naver.com/dealagora/223610213886

매년 공공기관이 행정자료를 기반으로 인구조사를 진행합니다.일부 표본주택은 방문조사를 통해서 5년마다 갱신됩니다.2024년 인구조사 중 특이점은 인구가 증가세로 바뀐 것이다.총인구가 2020년에 5,182만명으로 정점을 찍은 뒤 매년 줄어들었는데2023년에 8만명이 늘어났습니다.한국인은 꾸준하게 줄어들고 있습니다.하지만한국에 거주하는 외국인이 2010년 59만명에서 2023년 193만명으로 빠르게 늘어났습니다.2023년 한국인은 22년보다 10만명 줄었지만, 외국인은 18만명 늘어나면서 총인구가 증가하였습니다.2010년 1.2%였던 외국인 비율이 2023년 3.7%로 꽤 많이 증가했습니다.한국에 거주하는 외국인 193만명을 살펴보면 조선족이 53만명으로 28%를 차지합니다.조선족-베트남-중국-태국순인데, 최근 베트남인이 빠르게 늘어나고 있습니다.최근 중국인들이 아파트를 많이 샀다고 뉴스가 나오는 것을 볼 수 있는데이는 인천, 부천, 구로, 영등포에 집중되 있고, 내륙 중국인이 아니라 한국에서 돈벌고 있는 중국/조선족입니다.현재 외국인이 가장 많이 거주하는 곳은 안산시로 9만명충북음성군은 외국인 비율이 16%로 가장 높습니다.서울에서는 영등포구가 외국인 비율 10.7%라는 것이 두드러집니다.서울시 다문화 학생 비율이 40%를 넘는 초등학교가 9곳입니다.연령별 인구는 어떨까요?14세 이하 아동은 2015년 695만명에서 2023년 562만명으로 빠르게 줄어들었습니다.반면 65세 이상 노령층은 2015년 661만명에서 2023년 961만명으로 빠르게 늘었습니다.시도별 인구증가는?세종과 경기, 인천은 인구증가가 두드러지고울산,부산, 대구, 서울 등은 인구가 감소했습니다.인구이동을 보면 서울/경남/광주/부산에서 인구가 유출되어 경기와 인천으로 많이 가고 있습니다.그래도 아직까지는 총인구는 정체 및 감소상황이나 총가구는 계속 증가하고 있어 다행입니다.가구가 늘어나는 것은 1인가구의 증가가 가장 두드러지는데서울과 수도권 지방 전체적으로 1인가구 비중은 비슷하게 분포되어 있습니다.

단톡방의 다양한 질문에 대한 답변 모으기1. 훼손된 인테리어 있는지 확인2. 관리비 체납 여부 확인3. 중도 퇴실이면 중개사에게 중개비 납부했는지 확인4. 월세 연체이력 및 이자가산여부 확인5. 보증금은 짐 다뺀거 확인후 비밀번호 변경하고 지급

얼마전 리즌아이분이 쓴 글을 읽었다.LH에서 매입임대주택 설명회를 했고 이를 다녀온듯하다.시행업계 여론이 이상해서 글을 올리게 되었다.LH, HUG, HF는 아낌없이 주는 나무가 아니다.공기업이긴 하지만 일다는 기업이다.기업의 목표가 무엇인가?사익추구다.경제적 효익이 있어야 프로젝트 추진이 가능하다.이는 사기업과 동일하다.다만, 너무 효익을 추구하면 민원의 여지가 있기 때문에 조심한다.반대의 경우는 어떠한가?당장 어제만 하더라도LH 적자규모에 대해서 욕하던 사람들이오늘은왜 전세 지원을 안해주냐고망가진 시행물건에 대한 대책이 없냐고 아우성이다.이것은 아이러니다.만약 공사비, 이윤, PF금리, 부담금 모든 것을 담보해주면모두가 시행을 하고가뜩이나 인구줄어드는데공급만 폭발하고망할 것이다.이는 마치 현재의 지식산업센터와 동일하다.무분별하게 허가를 내줬다고 다큐멘터리에서는 욕하던데A시행사는 지산을 허가해주고B시행사는 지식산업센터를 불허가한다면이를 특혜라고 욕하지 않을 자신이 있는가?없는 이유라도 만들어낼 것이다.그럼에도 불구하고 전체를 매입하라니...본인만 살겠다는 것이다.현재 수준에서 목표치 달성이 안되면조금씩 늘려가는 것이 맞다.LH 직원 상당수가 서울대학교 졸업생이다.그렇게 바보 아니다.이들도 PF가 뭔지 금융비가 차지하는 비중이 어느정도인지 알고있다.그런데 어떻게 질문이 LH는 금융비가 뭔지는 아나요?은행인줄알죠? 이렇게 나온다는 말인가공기업도 기업이고, 이윤을 추구해야한다는 사실을 알아줬으면 한다.